Inleiding

Onze gemeente is (mede) verantwoordelijk voor de ontwikkeling van vier woningbouwlocaties. Onze inzet is er op gericht dat we voldoende woningen bseschikbaar hebben voor alle doelgroepen en in alle prijsklassen. Er wordt hard gewerkt om de geplande projecten te realiseren en de woningvoorraad groeit door de nieuwe woningen die in Ackerswoude en Keijzershof zijn opgeleverd. In Keijzershof is de realisatie van het Park van Buijsen in volle gang, de woningen in de fase 1 tot en met 4 zijn al zichtbaar en ook de vrije kavels worden al bebouwd. De grond voor het appartemententcomplex aan de Plas van Buijsen wordt in 2022 verkocht. In Ackerswoude is alle grond aan de ontwikkelaar overgedragen, maar zijn nog nog niet alle woningen opgeleverd. In 2022 zullen de eerste woningen in Tuindershof worden opgeleverd. De ontwikkeling van Hart van Nootdorp is in 2021 gestart en met de ontwikkeling van De Scheg, een particuliere ontwikkeling, en Centrumlijn zal in 2022 worden gestart.

De beide bedrijfsterreinen, die de gemeente op dit moment ontwikkeld, Bedrijvenpark Heron en Boezem-Oost, zijn in trek en het aantal beschikbare percelen neemt af.

Visie op het grondbeleid

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in haar Omgevingsvisie vier strategische ontwikkelingslijnen geformuleerd: onderscheidend groen, karakteristieke woon- en leefomgeving, aantrekkelijk economische vestigingsklimaat voor inwoners en ondernemers en een veerkrachtige leefomgeving voor mensen, planten en dieren. De opgaven kennen vervolgens elk hun eigen vertaling naar een bepaald ruimtegebruik en ruimtelijk beleid.

Grondbeleid is een middel om ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich. Het grondbeleid biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen vervolgens opbrengsten worden gegenereerd die de kosten, die gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, kunnen dekken. Het geformuleerde beleid vormt een instrument dat mede ondersteuning biedt aan het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economische ontwikkeling en milieu.

De gedachte dat gebiedsontwikkeling geld oplevert is niet meer actueel, zeker niet in een gemeente dat vanaf 2025 geen grote strategische grondposities kent. De vraag naar sociale woningbouw en de ambities op het gebied van groen en duurzaamheid maken dat gebiedsontwikkelingen een onrendabele top zullen hebben. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet wel veel mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling in de vier "Wvg "locaties (Dwarskade, Balijade, Rijskade en Overgaauw). Vanwege de ambities en de beperkte grondposities moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ontwikkeling van de gemeente.

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2014-2018 heeft de raad het kader vastgesteld voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Deze nota is op 28 maart 2019 verlengd tot 2023. Voor het eigen gemeentelijk handelen en in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stelling name over het gemeentelijke grondbeleid van belang. Het schept duidelijkheid en eenduidigheid, vermindert de discussie en voorkomt willekeur. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact en is het van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Van actief naar tactisch grondbeleid

De economische, wetgevende en beleidsmatige ontwikkelingen van de afgelopen periode brengen met zich mee dat het grondbeleid zich ontwikkelt van een actief grondbeleid naar een tactisch grondbeleid. Het kenmerkende van een regisserend grondbeleid is dat maatwerk wordt gezocht om door onderhandeling en samenwerking tussen gemeente en aanvrager/gegadigde gewenste invullingen tot stand te laten komen. Het resultaat hiervan zal altijd moeten passen binnen de bestaande wet en regelgeving.
De afgelopen vier jaar is hiermee een start gemaakt en inde komende vier jaar van deze nota Grondbeleid willen wij deze ambitie voortzetten en verfijnen. Met de volgende zaken is inmiddels een start gemaakt:.

• Flexibiliteit in ontwikkeling

• Actief en tactisch zoeken in de verkoop van bedrijventerreinen

• Particulier opdrachtgeverschap vraag-gestuurd

• Nota braakliggende gronden/tijdelijk beheer

• Nota Strategisch Vastgoed

• Van uitnodigingsplanologie naar anterieure overeenkomsten.

De activiteiten in het kader van het grondbeleid voor de komende vier jaar zullen zich dan richten op:

• Een voortvarende ontwikkeling van de woningbouwlocaties Ackerswoude, Hart van Nootdorp, Pijnacker Zuid en Tuindershof en de bedrijventerreinen Heron en Boezem Oost met als doel zoveel mogelijk tegen de binnen de grondexploitaties passende prijzen of hoger gronden te verkopen en daarmee de schuldenpositie van de gemeente te verminderen

• Afstoten van vastgoed, dat niet meer voor ontwikkeling in aanmerking komt

• Afstoten cq. herontwikkelen van maatschappelijk vastgoed dat niet langer tot het kernvastgoed van de gemeente wordt gerekend

• Het uitvoeren van de gemeentelijke taken ten aanzien van het openbaar gebied, de infrastructuur, de reguliere werkzaamheden zoals verkoop van snippergroen

• Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers met plannen op het gebied van gebiedsontwikkeling en vastgoed

• Het actief zoeken naar de wensen en mogelijkheden in gebiedsontwikkeling en verkoop bedrijventerrein. Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers voor het tijdelijk beheer van in eigendom zijnde braakliggende percelen, nog in ontwikkeling te nemen gronden.

Grondprijsbeleid

Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijzen 2022-2023, die door de gemeenteraad op 27 januari 2022 is vastgesteld. De vastgestelde nota wordt elke twee jaar herzien. Door deze herziening kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
Het vaststellen van de nota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid;

• draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• verdienend vermogen: de nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente;

• marktconformiteit.

Financiële stand van zaken per 31 december 2021

In deze paragraaf is naast de boekwaarden een korte toelichting opgenomen op de ontwikkelingen in 2021. Voor meer informatie over de grondexploitaties en projectadministraties verwijzen wij naar de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2022.

Gevoeligheidsanalyse

Aangezien de gemeente geen projectfinanciering toepast voor de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) en wel externe financiering toepast, moet voor de toe te rekenen rente aan de BIE worden uitgegaan van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Volgens deze systematiek betekent dat een rente van 1,15 % over de boekwaarde wordt berekend en aan de boekwaarde wordt toegevoegd (een berekening van het rentepercentage van 1,15 is opgenomen in de paragraaf Financiering).
De disconteringsvoet waarmee wordt gerekend bedraagt 2,00%.

Kostenstijging GWW woningbouw en bedrijventerreinen

Voor de bepaling van de kostenstijging wordt zowel naar de bouwkostenindex binnen de Grond, Weg en Waterbouw (GWW) gekeken als naar de aanbestedingsindex. De bouwkostenindex geeft aan hoe de directe kosten zoals, materiaalkosten en inkoopprijzen van de onderaannemers zich ontwikkelen. De aanbestedingsindex is een weergave van de krapte of de ruimte op de aanbestedingsmarkt.

De GWW-sector heeft in het afgelopen jaar te maken gehad met een flinke stijging m.b.t. de materiaalkosten. Dit vindt zijn voornaamste oorzaak in de leveranties. Deze kosten zijn in het afgelopen jaar met circa 6,0% tot 8,0% gestegen.

De bouwkostenindex GWW geeft een voorspelling naar oktober 2022. Op basis van deze voorspelling stijgt de bouwkostenindex GWW naar verwachting met 1,8% en de aanbestedingsindex GWW blijft vrijwel stabiel.

Naast de specifieke ontwikkelingen voor GWW-kosten heeft de algehele CPI-index ook invloed op de prijsstijging. In het afgelopen jaar is de CPI-index gemiddeld met 2,44% gestegen. Voor aankomend jaar wordt er een afvlakking verwacht.

Voor de kostenstijging gaan we uit van een 2,5% in 2022 en voor de jaren daarna van het langjarige gemiddelde van 2,0% per jaar.

Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw

De grondwaarde van een woning is het residu van de waarde van de woning minus de stichtingskosten. De opbrengstenstijging voor de woningbouw is daarmee afhankelijk van twee factoren: de verkoopprijs van de woningen en de bouwkosten van de woningen.

In Pijnacker-Nootdorp zijn het afgelopen jaar diverse type nieuwbouwwoningen en vrije kavels in verkoop gegaan. Uit de goede verkoopresultaten van nieuwbouwwoningen binnen de projecten Ackerswoude, Park van Buijsen en Tuindershof blijkt dat de vraag naar woningen in onze gemeente nog steeds groot is. Dit geldt ook voor de vrije kavel(s) in Park van Buijsen en Ackerswoude. In de woonvisie Pijnacker-Nootdorp 2020-2030 is opgenomen dat er tot 2040 nog een behoefte is aan 4.000 nieuwbouwwoningen boven op de huidige geplande woningbouw. De verwachting is dat de vraag naar woningen de komende periode in Pijnacker-Nootdorp dan ook nog in stand blijft.

In het afgelopen jaar zijn de woningprijzen aanzienlijk doorgestegen. De woningmarkt staat onder druk en dit vindt zijn doorvertaling in de woningprijzen. Door zowel de krapte in aanbod áls ook de aanhoudende dalende hypotheekrentes blijven de woningprijzen stijgen. De prijzen zijn in het derde kwartaal van 2021 (vergeleken met voorgaand jaar) in de regio Delft e.o. met circa 13,5% gestegen.

Voor het aankomende jaar wordt er een afvlakking in de markt verwacht. De beschreven oorzaken verdwijnen niet, maar de extreme stijging zal (naar verwachting) uitblijven. Verschillende marktpartijen en grootbanken voorzien een stijging van 6,0% tot 10,0%, waarbij opgemerkt wordt dat de markt op dit moment lastig is in te schatten en de langjarige verwachting is dat de stijging verder zal afvlakken.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2022 zijn de grondprijzen aangepast op basis van de huidige markt, betreffende de gronden waar geen overeenkomst aan ten grondslag ligt. In die gevallen waar een overeenkomst getekend is zijn de afspraken uit de overeenkomst leidend. Gezien de onvoorspelbaarheid van de markt, stemmen wij de prijzen op de korte termijn af op de huidige situatie van de markt. Voor de lange termijn houden we een langjarig gemiddelde aan.

Voor de opbrengstenstijging gaan we uit van 3,0% in 2022 en voor de jaren daarna van het langjarige gemiddelde van 2,0% per jaar.

Opbrengstenstijging bedrijventerreinen

De vraag naar zowel bedrijfsruimten als kantoren is in het afgelopen jaar weer licht gestegen. Het is met de huidige ontwikkelingen en maatregelen rondom Corona afwachten of deze stijging zich doorzet. Binnen onze gemeente hebben wij deze trend ook gemerkt. Mede hierdoor zijn er meerdere overeenkomsten gesloten en zijn verschillende bedrijven gestart met de bouw op zowel Boezem Oost als Bedrijvenpark Heron. Daarbij blijft dat een gesloten reserveringsovereenkomst geen garantie geeft op definitieve verkoop. Het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in onze regio speelt nog steeds, dat heeft tot gevolg dat door de schaarste de interesse voor de nog resterende kavels binnen onze gemeente nog verder zal toenemen. Voor de opbrengstenstijging van nog beschikbare kavels gaan wij uit van 3,5% in 2022 en voor de jaren er na 2,0%.

De grondexploitaties in cijfers

In het volgende overzicht is te zien dat de boekwaarde van de bouwgrondexploitaties in 2021 gedaald is van € 18,2 mln. naar € 3,6 mln. In 2021 is er voor € 5,3 mln. aan winst genomen.

De geprognosticeerde resultaten zijn als volgt:

Het verwachte resultaat is bruto met € 3,0 miljoen afgenomen. Een winstuitname van € 4,3 miljoen voorkomt de verbetering van het resultaat. Zonder de winstuitname zou het resultaat met € 1,3 miljoen verbeterd zijn. De verbetering wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere verwachte opbrengsten uit de verkoop van grond voor woningen in Tuindershof, en hogere opbrengsten uit de verkoop van percelen bedrijfsterrein in Boezem-Oost en Bedrijvenpark Heron. Hier staat tegenover dat voor de grondexploitatie Hart van Nootdorp een negatief resultaat verwacht wordt.

Winstuitnames

In de notitie grondexploitaties 2016 van de commissie BBV zijn de regels voor tussentijds winstnemen beschreven. Inmiddels zijn deze regels door de commissie BBV ter verduidelijking van een nadere toelichting voorzien.

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de “percentage of completion”-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

• Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

• De grond(of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

• De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.

Er zijn vier grondexploitaties die een positief geprognotiseerd resultaat hebben. De grondexploitaties Bedrijvenpark Heron, Boezem-Oost, Oostambacht en Pijnacker-Zuid voldoen aan de voorwaarden en om die reden hebben wij winst genomen voor Bedrijvenpark Heron € 696.000, Boezem-Oost € 1.373.000, voor Tuindershof € 136.000 en voor Pijnacker-Zuid € 2.051.000.

Voorziening Nadelige grondexploitaties

De voorziening nadelige complexen dekt de negatieve resultaten van de grondexploitaties af:

De verwachte resultaten van de nadelige grondexploitaties zijn afkomstig uit de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2022. Een toelichting op de ontwikkeling van het resultaat per project treft u in die rapportage aan.

Vennootschapsbelasting

Na overleg met onze belastingadviseur zijn wij nu in staat om aangifte te doen voor de vennootschapsbelasting. De laatste berekeningen laten een winst in 2016 zien van € 205.370 en een verlies van € 407.525 in 2017. Over de winst van 2016 is aangifte gedaan en is een bedrag aan vennootschapsbelasting betaald van € 41.342 en is verrekenbaar met 2017. De gemeente Pijnacker-Nootdorp is over 2018 geen vennootschapsbelasting verschuldigd aangezien er een verlies was van € 149.000. In 2019 is op basis van de laatste berekeningen een winst gemaakt van € 5,7 miljoen. Voor de te betalen vennootschapsbelasting, groot € 1.337.000 is een nog te betalen post opgenomen. Voor 2020 is een winst gemaakt van € 6,38 miljoen en voor 2021 € 5,93 miljoen en dat was reden om de te betalen post op te hogen met € 1.483.000.

Zolang geen controle van de Belastingdienst is uitgevoerd en daarmee een definitieve aanslag hebben ontvangen, wordt de verwachte verschuldigde vennootschapsbelasting berekend door 25% te rekenen over het resultaat.

De komende jaren zal er regelmatig sprake zijn van winst, omdat na het invoeren van de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsbedrijven op 1 januari 2016 de resultaten van de lopende grondexploitaties sterk verbeterd zijn.

Woningbouwprogramma

Het aantal woningen waarvoor binnen de gemeentelijke projecten in 2021 grond is geleverd bedraagt 194 woningen en deze worden voornamelijk gebouwd in de gebieden Ackerswoude en Pijnacker-Zuid/Keijzershof.

Toelichting op de verwachte resultaten

In de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2022 worden de verwachte resultaten uitgebreid toegelicht. Hieronder volgt voor alle lopende grondexploitaties en projectadministraties een korte toelichting.

Actieve Grondexploitaties

Ackerswoude

In 2021 zijn de laatste woningen in Ackerswoude verkocht en ziet het er naar uit dat die woningen eind 2022 worden opgeleverd. Dan rest alleen nog de verkoop van een aantal vrije kavels en de ontwikkeling van de locatie bij de school. Deze locatie zal pas na 2023 ontwikkeld kunnen worden.
In 2022 vinden er werkzaamheden plaats aan belangrijke toegangswegen van Ackerswoude, namelijk de Monnikenweg en de Lange Campen.

Bedrijvenpark Heron

In 2021 is op Heron het pand van Campo International opgeleverd. In 2021 zijn met twee bedrijven koopovereenkomsten gesloten voor in totaal ca. 1,9 hectare. Met meerdere bedrijven zijn nieuwe afspraken gemaakt over het moment van aanvraag omgevingsvergunning, start bouw en in gebruik name van reeds aangekochte kavels. Er resteert nog circa 1,4 hectare aan te verkopen kavels en daarvan is 0,2 hectare in gebruik als tijdelijk P+R-terrein.
De gemeente werkt met de MRDH en RET aan een startdocument station Nootdorp, waarin de gezamenlijke ambitie is verwoord om het station en stationsomgeving te gaan herinrichten.

Boezem-Oost

In 2021 zijn acht overeenkomsten gesloten, waarvan vijf reserverings- en drie koopovereenkomsten voor in totaal circa 4,2 hectare. Er resteert nog circa 2,3 hectare aan uitgeefbare kavels. In de acquisitie ligt de focus op het aantrekken van bedrijvigheid die van extra toegevoegde waarde is voor Pijnacker-Nootdorp en de Boezem in het bijzonder. Momenteel wordt bekeken hoe het DIDAM-arrest te vertalen naar het verkoopproces van bedrijfskavels waarbij de toegevoegde waarde voor de gemeente blijft geborgd.

Hart van Nootdorp

De voorbereidingen voor de realisatie zijn in volle gang. Eind 2021 is er een partij geselecteerd voor het ontwerp en realisatie van de sporthal en is er een partij geselecteerd voor het plaatsen van de tijdelijke sporthal. In 2022 wordt gestart met het ontwerptraject voor het combinatiegebouw (wonen + kindcentrum) en worden de ontwikkellocaties van de sporthal, Klauterbeer en de voormalige brandweerkazerne bouwrijp gemaakt. Eind 2022 wordt de tijdelijke sporthal geplaatst. In 2023 wordt gestart met de bouw van de sporthal en het combinatiegebouw

Oude Leede

Een kavel aan de Oude Leedeweg en een deel van een ruimte voor ruimte recht zijn in 2021 verkocht.

Pijnacker-Zuid

De 208 grondgebonden woningen in Park van Buijsen zijn allemaal verkocht. We zien dat de investeringen in duurzaamheid en de inrichting van het openbaar gebied hun vruchten hebben afgeworpen. Bewoners waarderen de opzet, we zien dat mensen graag in de wijk blijven wonen. Ook de 27 vrije kavels op de Eilanden zijn allemaal verkocht. De 28^e volgt in het eerste kwartaal van 2022 omdat de bouwweg voor de overige woningen en de school een obstakel vormt.

De ontwikkeling en realisatie van het appartementengebouw voor het duurdere segment in Park van Buijsen is aanbesteed en gegund. De bouw zal naar verwachting in de loop van 2023 starten.

Voor de Centrumlijn Noord en Zuid is een ambitiedocument en beeldregieplan opgesteld, waarin het woningbouwprogramma van 410 naar 500 woningen (waarvan 40% sociaal) is verdicht, om tegemoet te komen aan de vraag naar (betaalbare) woningen. Dit aantal woningen vormt tevens de ondergrens om in aanmerking te komen voor Rijkssubsidie die inmiddels is toegekend en de bouw van woningen in het sociale en bereikbare segment stimuleert.

De raad is inmiddels geïnformeerd en de aanbesteding van Centrumlijn Noord is in gang gezet.

Voor Centrumlijn Zuid zijn we in gesprek en volgt in het tweede kwartaal een grondaanbieding. Mocht de ontwikkelaar deze weigeren, dan zal ook deze locatie via een aanbesteding op de markt worden gezet.

Voor het sociale programma in Noord en Zuid zijn de ontwikkelaars in contact gebracht met Rondom Wonen.

Tuindershof

De eerste woningen zijn in februari 2022 opgeleverd. De verwachting is dat in 2024 de laatste woning wordt opgeleverd. Alle deelgebieden in Tuindershof zijn in ontwikkeling, voorbereiding, realisatie en/of zijn opgeleverd. In fase 4 en 5 bereid Rondom Wonen 2 complexen voor met sociale huurwoningen. Totaal zullen hier 66 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Vanwege stijgende bouwkosten vindt een heroverweging plaats. Rondom Wonen heeft verzocht fase 4 en 5 te combineren tot 64 woningen en op fase 5, 15 middelsegment huur te realiseren. We verwachten dat met deze wijziging de bouw in 2022 kan starten.

Risico’s voor alle projecten

Economische situatie 

De actuele economische situatie is bepalend voor de grondexploitaties. In alle grondexploitaties wordt het resultaat bepaald door een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van kosten en opbrengsten op basis van kengetallen. Indien de werkelijkheid afwijkt van deze aannames leidt dit tot bijstelling van de winstverwachting.

Gewogen bandbreedtemethode

In de nota reserves en voorzieningen is aangegeven dat voor de risico’s uit de grondexploitaties een voorziening moet worden getroffen, indien de kans dat het risico zich voordoet groter is dan 50%.

De afdeling Ontwikkeling heeft bij de actualisatie van de grondexploitaties de risico's geïnventariseerd en gewaardeerd. Voor elk risico is een onderbouwde effectberekening opgesteld en kans van optreden ingeschat door het betrokken projectteam. Daarnaast worden voor de verschillende risico’s maatregelen benoemd en verantwoordelijken aangewezen. Om te bepalen welke deel van de risico's moet worden afgedekt binnen de grondexploitatie en welke risico's afgedekt moeten worden door het weerstandsvermogen wordt de gewogen bandbreedtemethode gebruikt.

Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedtemethode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risico-bandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie.

Overzicht van de risico's van de grondexploitatie

Voor een toelichting op de risico’s wordt verwezen naar paragraaf 2 ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.